Escolher a melhor garantia para o seu contrato não é uma tarefa simples, pois ela ela será a responsável por dar proteção ao proprietário contra inadimplência e danos ao imóvel.
O tema está previsto no artigo 37 da lei nº 8.245 (Lei do inquilinato) e está definido:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Vamos agora analisar cada uma dessas modalidades de garantia:
1. Caução:
A caução é uma das formas mais utilizadas por proprietários e inquilinos e basicamente consiste no depósito de um valor em dinheiro, normalmente equivalente a até três meses de aluguel, em uma conta poupança vinculada ao contrato.
Vantagens:
Facilidade de recebimento para o proprietário em caso de inadimplência;
Rendimento mensal;
Retorno ao inquilino, caso não haja débitos ao final do contrato.
Desvantagens:
Valor pode não cobrir todos os prejuízos;
Exige do inquilino grande quantia para o depósito inicial.
2. Fiança (Fiador):
A fiança, personalizada pela figura do fiador, será efetivada por meio de uma pessoa (terceiro) que se responsabiliza legalmente pelo pagamento dos valores devidos caso o inquilino não o faça. É um dos modelos mais tradicionais no Brasil.
Vantagens:
Não há custos diretos para o inquilino;
É juridicamente eficaz, desde que os requisitos sejam bem avaliados.
Desvantagens:
Processo de aprovação mais burocrático;
Dificuldade de encontrar fiadores com renda e patrimônio suficientes;
Pode gerar conflitos pessoais.
3. Seguro Fiança:
O seguro fiança é contratado por meio de uma seguradora e pago mensal ou anualmente pelo inquilino. Em caso de inadimplência, a seguradora cobre os valores devidos.
Vantagens:
Cobertura ampla (aluguéis, multas, IPTU, condomínio);
Agilidade na aprovação;
Sem envolvimento de terceiros (como no caso do fiador).
Desvantagens:
Custo mais alto para o inquilino;
Pagamento sem reembolso ao final do contrato
4. Cessão Fiduciária de quotas de Fundo de Investimento:
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma garantia locatícia pouco usual, mas gera bastante segurança para o locador, especialmente em contratos comerciais ou de alto valor.
Nesse modelo, o inquilino cede fiduciariamente ao locador as quotas de um fundo de investimento que possui, garantindo o pagamento de eventuais inadimplências. Caso haja descumprimento contratual, o locador pode executar a garantia e resgatar os valores das quotas cedidas.
Vantagens:
Alta segurança jurídica para o locador;
Ideal para contratos de alto risco ou valor;
Flexível e ajustável conforme o montante locatício.
Desvantagens:
Exige que o inquilino possua aplicações financeiras em fundos;
Processo mais complexo, com necessidade de assessoria especializada;
Pouco usual no mercado residencial.
⚠️Importante!
Posso exigir mais de uma garantia?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 37), NÃO É PERMITIDO exigir mais de uma garantia locatícia no mesmo contrato. Isso significa que o proprietário deve apenas uma garantia, nunca acumular duas ou mais.
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