Condomínio pode proibir aluguel por AirBnb?

O crescimento do uso de plataformas de locação por temporada, como o Airbnb, trouxe novos desafios para os condomínios residenciais no Brasil. A pergunta que muitos se fazem é: o condomínio pode proibir o uso do meu imóvel para Airbnb?

A resposta não é tão simples e envolve questões legais, interpretações do Superior Tribunal de Justiça (STJ), projetos de lei e o direito de propriedade. Neste artigo, vamos esclarecer essa questão com base na legislação atual e nas principais decisões judiciais.

O que diz a legislação sobre aluguel por temporada

A locação por temporada está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que permite ao proprietário alugar seu imóvel por um período máximo de 90 dias. Essa modalidade é bastante utilizada em épocas de férias, eventos e deslocamentos temporários.

Contudo, há um debate relevante sobre a aplicação dessa norma aos aluguéis realizados por meio de plataformas digitais como o Airbnb, que geralmente envolvem estadias muito curtas, entre 1 e 10 dias. Muitos juristas entendem que, nesses casos, o contrato não caracteriza moradia, mas sim hospedagem, o que pode descaracterizar a locação residencial prevista na lei e aproximar-se mais da lógica da hotelaria.

Além disso, quando o imóvel está situado em condomínios residenciais, entram em cena regras internas importantes, como a convenção condominial e o regimento interno, que determinam o uso permitido das unidades. É justamente nesse ponto que surgem conflitos entre o direito individual de propriedade e o direito coletivo dos condôminos à segurança, sossego e finalidade residencial do prédio.

Condomínio Pode Restringir Airbnb?

Apesar de ainda não haver um entendimento unânime nos tribunais, a tendência majoritária do Judiciário tem sido reconhecer como legítima a restrição ou proibição da locação por curta temporada, como as feitas via Airbnb, quando essa prática for considerada incompatível com a natureza residencial do condomínio.

Isso ocorre porque o uso frequente das unidades para fins de hospedagem temporária pode comprometer a segurança, o sossego e a rotina dos moradores, criando um ambiente mais próximo de um hotel do que de um lar.

Contudo, para que essa proibição seja válida, ela deve estar expressamente prevista na convenção condominial e ter sido aprovada em assembleia pelos condôminos, respeitando os quóruns legais exigidos.

Argumentos Pró e Contra a proibição

a) A favor da proibição:

• Aumenta a rotatividade de pessoas no prédio;

• Pode comprometer a segurança e a tranquilidade dos moradores;

• Descaracteriza o uso residencial.

b) Contra a proibição:

• Fere o direito de propriedade;

• Aluguel por temporada é atividade lícita;

• Pode ser uma importante fonte de renda para o proprietário.

Como o condomínio pode proibir o AirBnb legalmente

Para que a proibição tenha validade legal, o condomínio deve:

1. Inserir a proibição de locação por curta temporada na convenção condominial;

2. Obter aprovação por quórum qualificado em assembleia (2/3 dos votos dos condôminos);

3. Registrar a convenção em cartório.

Importante: A simples votação em assembleia, sem alteração na convenção, não é suficiente para proibir o uso do Airbnb.

O que fazer se o condomínio Proibir

Se você é proprietário e teve o uso do Airbnb proibido:

• Verifique se a proibição consta na convenção condominial;

• Consulte um advogado especialista em direito imobiliário;

• Avalie a possibilidade de contestar judicialmente, caso não tenha havido alteração formal na convenção.

FAQ - Perguntas Frequentes

1. O condomínio pode proibir Airbnb sem mudar a convenção?
Não. A proibição só é válida se constar na convenção condominial registrada em cartório.

2. E se a maioria dos condôminos votar contra o Airbnb?
É necessário quórum qualificado (2/3 dos votos dos condôminos) e formalização legal para que a proibição tenha validade.

3. Posso ser multado por usar o Airbnb no meu imóvel?
Se houver proibição estabelecida, sim. Caso contrário, a multa pode ser contestada.

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