5 Formas eficientes de receber aluguéis atrasados

O aluguel está atrasado e você não sabe como agir? A inadimplência é um dos maiores desafios para quem aluga imóveis. Neste artigo, você vai descobrir 5 formas práticas e legais de receber aluguéis atrasados, alternando entre medidas extrajudiciais e judiciais para proteger o seu patrimônio.

1. Envio de Notificação Extrajudicial

A primeira medida deve sempre ser o diálogo. Envie uma notificação extrajudicial por escrito (e-mail, carta registrada ou WhatsApp com confirmação de leitura) informando:

• Valor do débito;

• Data de vencimento;

• Prazo para pagamento ou acordo;

• Consequências do não pagamento (juros, multa e possível ação judicial).

Dica prática: Inclua o extrato detalhado da dívida e proponha uma data clara para regularização. Use uma linguagem objetiva e cordial.

2. Renegociação e acordo extrajudicial

Se o inquilino demonstrar interesse em quitar a dívida, proponha um acordo, descrevendo tudo por escrito.

Inclua no acordo:

• Parcelamento com datas e valores;

• Juros ou multa ajustados conforme o contrato;

• Assinatura de ambas as partes;

• Testemunhas, se possível.

Importante: Caso o contrato original tenha garantia (como fiador ou caução), inclua o garantidor no acordo.

3. Execução de garantias contratuais

Se o inquilino não cumprir suas obrigações, o locador pode executar as garantias previstas em contrato, como a por exemplo a fiança ou a caução.

Fiança:

• O fiador assume a dívida do inquilino, podendo ser acionado judicialmente para pagar os aluguéis atrasados;

• É possível ingressar com ação diretamente contra o fiador, inclusive para penhora de bens.

Caução:

• Caso a garantia seja em dinheiro, o valor pode ser utilizado para abater o débito, com autorização judicial ou acordo extrajudicial;

• Em cauções com bens móveis ou imóveis, pode-se requerer a alienação para quitação da dívida.

Dica legal: A execução da garantia deve respeitar os limites contratuais e legais. Busque orientação jurídica para seguir o procedimento adequado.

4. Cobrança por Cartório de Títulos

Uma alternativa rápida, eficaz e acessível é a cobrança por meio de protesto em cartório. Essa medida é uma forma de cobrança extrajudicial, utilizada para notificar o devedor sobre a existência de uma dívida e exigir o pagamento. Caso a dívida não seja quitada, o protesto é registrado em um cartório de protesto de títulos, que informa aos órgãos de proteção ao crédito (SPC e Serasa) a inadimplência.

Importante: Embora não haja título executivo formal, diversos cartórios aceitam o protesto do contrato de locação acompanhado do demonstrativo de débito, especialmente quando o contrato contém cláusulas claras sobre valor e vencimento do aluguel. A jurisprudência já reconhece essa prática como válida em diversos estados.

Como funciona:

• Você apresenta o contrato de locação e planilha de débitos ao cartório de protesto;

• O cartório emite uma notificação ao devedor, que terá até 3 dias úteis para quitar o valor;

• Em caso de não pagamento, o protesto é lavrado e o nome do inquilino é negativado nos cadastros de inadimplentes.

Vantagens:

• Baixo custo para o locador (as custas iniciais são cobradas do devedor);

• Alto índice de recuperação, muitas vezes em até 72 horas;

• Forma legítima de cobrança com respaldo legal (Lei nº 9.492/1997);

• Evita a judicialização precoce do conflito;

• Pode ser utilizado mesmo sem título executivo, desde que os documentos comprovem com clareza a existência da obrigação.

Recomendação: Para evitar risco de recusa pelo cartório, organize adequadamente os documentos: contrato assinado, planilha de débitos e eventuais notificações enviadas. Consulte previamente o cartório competente sobre os critérios exigidos para aceite.

5. Ação de Cobrança Judicial

Quando as tentativas de resolução amigável se esgotam, a ação de cobrança judicial se torna um recurso eficaz e legítimo para reaver aluguéis vencidos. Nessa modalidade, o locador ingressa com um processo no Poder Judiciário visando a condenação do inquilino ao pagamento do débito, acrescido de juros, multa, correção monetária e custas processuais.

Quando utilizar:

• O inquilino se recusa a negociar ou ignora notificações;

• O valor da dívida ultrapassa os limites de cobranças informais;

• Há risco de prescrição se não houver ação tempestiva;

• Já houve tentativa de acordo ou protesto sem sucesso.

Documentos necessários:

• Contrato de locação assinado;

• Planilha de débitos detalhada e atualizada;

• Provas de inadimplência: mensagens, notificações extrajudiciais, e-mails, comprovantes bancários;

• Eventuais garantias contratuais (para instruir a execução posterior, se cabível).

Vantagens:

• A dívida pode ser cobrada judicialmente mesmo após a saída do inquilino;

• O juiz poderá determinar penhora de bens ou bloqueio de valores (via Bacenjud);

• Pode ser cumulada com outras medidas, como cobrança do fiador ou execução da caução.

Observação: Embora seja uma via mais formal e demorada, a ação judicial pode ser essencial para proteger o direito do locador quando esgotadas as vias extrajudiciais. Para garantir maior eficácia, recomenda-se contar com um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Importante: Se o inquilino ainda estiver ocupando o imóvel, a medida mais eficaz é a ação de despejo cumulada com cobrança.

Conclusão

O segredo para lidar com aluguéis atrasados é agir com estratégia, equilíbrio e respaldo jurídico. Comece sempre pelas formas extrajudiciais e avance para medidas judiciais apenas quando necessário. E lembre-se: um contrato bem feito, com garantias e cláusulas claras, evita dores de cabeça no futuro.

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